El acceso a la vivienda, cada vez más difícil en un país como el nuestro donde la carestía es mayor que en el resto de la Unión Europea, se percibe como un problema social en tanto que se trata de un derecho básico convertido en “lujo”. Ello imposibilita la emancipación de los jóvenes, empobrece a muchas familias, mantiene en la exclusión a otras y también tiene implicaciones territoriales y medioambientales.

Las posibilidades de acceso a la vivienda están condicionadas tanto por el precio final, incluido el dinero “negro” entregado por los compradores “bajo cuerda” a los promotores, como por los tipos de interés hipotecarios. Después de una etapa donde el poder adquisitivo de las familias había aumentado gracias al descenso de los tipos, este efecto beneficioso casi se ha compensado por el incremento de precios. Las perspectivas no son buenas, porque si bien se prevé una desaceleración en la construcción de nuevas viviendas y algunos hablan ya de stock sin vender, los analistas y los promotores se apresuran a advertir que ello no va a suponer un descenso de los precios. A lo que hay que añadir el efecto del posible repunte de los tipos de interés, ya que se calcula que un incremento de un 1 % en los tipos de interés hipotecarios repercute en un descenso del 8 % en la capacidad familiar de compra. El porcentaje del salario medio dedicado a pagar una hipoteca alcanza el 52,5 % según el Banco de España. En definitiva adquirir una vivienda implica para la mayoría de ciudadanos suscribir una hipoteca que como media supera los 50.000 euros, por lo que la vivienda se convierte así en el bien duradero para cuya adquisición hay que dedicar más proporción de la renta familiar durante años.

Para tratar de explicar por qué, a pesar del incremento en la oferta (a un ritmo de unas 1.400 viviendas construidas por año), nuestra ciudad aparece entre las más caras del país tanto en el precio de vivienda nueva como usada, los promotores argumentan que es debido a la repercusión de los costes de urbanización, las cesiones obligatorias y al precio del suelo que, según se afirma, llega a ser un 26,8 % del coste final de la vivienda. Recientemente se añadía la escasez y encarecimiento de los materiales, a consecuencia del boom inmobiliario, y se ponía como ejemplo que el coste del ladrillo se había más que duplicado. Pero a los costes hay que sumar los márgenes de beneficio inflados, que pueden superar el 30 % del precio final de una vivienda, según un estudio de la consultora RR. de Acuña. Y no olvidemos la capacidad de un reducido grupo de promotores y constructores en Salamanca para llegar a acuerdos colusivos en el precio o incluso en cuanto al volumen de la oferta.

Por otra parte la demanda es mucho mayor de lo que cabría esperar de las previsiones demográficas, lo cual se explicaría por varias razones, entre ellas el atractivo de un mercado de alquileres con precios inflados, gracias a la demanda de una población estudiantil flotante, que convierte en un buen negocio adquirir viviendas para alquilarlas (se encuentra en esa situación el 11,5% en Salamanca capital). También se apunta la existencia de “dinero negro” que busca colocación y por último hay quienes ven en la vivienda una “reserva de valor” a la que orientan su ahorro, bien como inversión de rápida revalorización (se trata de una “profecía autocumplida” ya que si hay muchos compradores los precios crecen, incluso en vivienda usada, por encima de la inflación), o con el fin de ocupar la casa de la capital en un futuro, como ocurre con muchas familias residentes en el medio rural. Los beneficios fiscales para los adquirientes son una razón adicional para la compra. Esto permitiría entender por qué cerca de un 12 % del parque de viviendas de Salamanca (según el INE) permanece desocupado, sin que se trate de segunda residencia ni estén alquiladas.

Parece que todo lo que se construye se vende y hay quien pretende engañarse o engañar y sostiene que aquí está la prueba de que los niveles de pobreza detectados en la provincia son ficticios. Sin embargo los sucesivos estudios económicos vienen a confirmar que el nivel medio de renta en Salamanca es inferior a la media nacional.

La oferta de vivienda de protección oficial, que se vende con precio limitado a cambio de una subvención pública, es prácticamente nula en Salamanca ya que los promotores privados, con la situación que hemos descrito, prefieren la vivienda de precio libre, cuya carestía se ha convertido en un factor de “expulsión” de las familias de rentas medias y bajas hacia la periferia y los municipios limítrofes, donde existen grandes carencias dotacionales que multiplican la necesidad de desplazarse y los problemas asociados a la movilidad, que luego se pretenden solventar gastando dinero público en infraestructuras para el automóvil, como puentes y “vías rápidas”. De ahí la necesidad de que el Ayuntamiento desarrolle una política para facilitar el acceso a la vivienda. Sin embargo, desde 1995 el Patronato Municipal de la Vivienda de Salamanca se oferta tan sólo un centenar de viviendas por año de promoción pública, lo que viene a suponer menos del 5 % del total que se construyen. El número de solicitudes de posibles adquirientes en cada promoción suele ser varias veces superior al de viviendas ofertadas, atraídos por el precio y las facilidades de adquisición. Los solicitantes no forman parte ni mucho menos de grupos de exclusión social (que en muchas ocasiones no tienen ni siquiera capacidad económica para concurrir a estas promociones) sino que son en la práctica el mercado potencial que tendría la vivienda de protección oficial si existiera en la ciudad. Con esta autolimitación en la oferta el Ayuntamiento quiere evitar que el Patronato Municipal de la Vivienda haga la “competencia” a los constructores porque, se nos dice, ello supondría un descenso de los precios y mermaría sus beneficios y, por tanto, el empleo que, como en tantas ocasiones, se convierte en coartada y rehén.

Además de la promoción directa, el principal instrumento de que disponen los ayuntamientos para intervenir en el mercado inmobiliario es la institución del Patrimonio Municipal de Suelo, con el fin de combatir las tensiones especulativas, obteniendo, urbanizando y entregando al mercado suelo público cuyo destino ha de ser la construcción de viviendas sometidas a un régimen de protección pública u otros usos de interés social. Sin embargo, el Ayuntamiento de Salamanca permanece pasivo o bien prefiere subastar al mejor postor las parcelas que obtiene en los distintos planes urbanísticos, como cesión obligatoria de los promotores, sin que el dinero obtenido se dedique específicamente a la promoción de vivienda barata, como sería obligatorio según vienen determinando los Tribunales.

Las facilidades dadas por el Ayuntamiento a los promotores inmobiliarios tampoco han supuesto una contención en los precios. Así por ejemplo la posibilidad, recogida en el Plan General de Ordenación Urbana de Salamanca de 1984, de transferir la edificabilidad desde parcelas (solares o inmuebles) de carácter residencial de aquellas zonas donde su precio era más bajo hacia aquellas otras donde convertirla en mayor número de viviendas era lucrativo. Este mecanismo de transferencia de aprovechamiento urbanístico, justificado para liberar suelo con destino a equipamientos, se ha utilizado para alcanzar la máxima edificabilidad permitida por el Plan allí donde era más rentable. Las transferencias han densificado algunas zonas, despoblado otras e incrementado los beneficios de los promotores, pero no han servido para abaratar la vivienda ni para obtener equipamientos.

Un Ayuntamiento que persiga la cohesión social y pretenda paliar los efectos negativos de la carestía de la vivienda, debe desarrollar una política activa orientada a facilitar el acceso a la vivienda, en propiedad o en alquiler, que requeriría, además de combatir el fraude en la venta o penalizar las viviendas vacías, un aumento de la promoción pública y de la oferta de viviendas de protección oficial con una correcta gestión del suelo público.